➤ 信贷：放宽部分城市首套住房贷款利率下限，下调首套个人住房公积金贷款利率 

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日，央行发布“中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率”决定，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

 ➤ 税收：支持居民改善住房条件，个人所得税优惠政策发布 

➤ 第三批居住用地集中供地公示，土地市场供应量环比上升

2022年三季度，上海新增供应土地101幅（土地供应面积约560.6公顷），供应量同比回落25.7%，环比上升8.6%。

➤ 土拍受供应放量影响，成交量同步回升

2022年三季度，共成交地块139幅，同比上升69.5%，环比上升93.1%。土地成交面积约696.3公顷，同比上升157.9%，环比上升104.7%。本季度，受土拍供应放量影响，成交量同步回升。

2021Q3-2022Q3地块季度成交量走势

分月度看，其中：7月成交地块58幅（土地成交面积约189.6公顷），8月成交地块22幅（土地成交面积约50.6公顷），9月成交地块59幅（土地成交面积约456.1公顷）。

2022Q3土地成交月度分布

分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块118幅，约占市场总成交量84.9%。分区域看，本次成交的土地分布于除黄浦、虹口以外的14个区域，其中浦东新区成交量最大，成交地块28幅，占比约20.1%，嘉定区次之，成交地块25幅，占比约18.0%。

➤ 居住用地集中成交，拉动土地成交总金额环比显著上升

三季度，土地成交总金额约1907.9亿元，环比上升115.3%，同比上升1934.5%。其中，随着2022年第二、三批居住用地集中成交，本季度居住用地土地成交金额达1833.8亿元，环比上升119.7%（去年三季度无居住用地成交，故同比数据不展示），拉动本季度土地成交总金额环比显著上升。

2021Q3-2022Q3全市土地成交总金额（亿元）走势

➤ 2022年二、三批集中用地成交，地块成交量显著上升

三季度，2022年二、三批居住用地集中成交，本季度共计成交居住用地69幅，土地成交面积约304.5公顷，环比上升52.5%，地块成交量上升显著。

与此同时，商品住房用地成交总金额约1833.8亿元，环比上升119.7%。平均楼面地价约3.1万元/㎡，环比上涨57.7%。

2021Q3-2022Q3商品住宅用地季度成交额及成交均价走势

2022年三季度共成交69幅商品住宅用地，分别位于除虹口、黄浦以外的14个区，具体如下：

2022Q3商品住房用地成交情况一览表

➤ 商服用地成交量低位徘徊，成交金额环比小幅回升

2022年三季度，商服用地成交11幅，土地成交面积约11.9万㎡，同比下降83.7%，环比下降20.9%，可建总建筑面积约27.8万㎡。

2021Q3-2022Q3商服用地季度成交量走势

本季度，商服用地成交金额约35.0亿元，同比下降31.5%，环比上升18.4%，平均楼面地价约1.3万元/㎡。溢价方面，本季度成交的11宗商服用地均为底价成交。

2021Q3-2022Q3商服用地季度成交额及成交均价走势

从区域分布看，本季度商服用地成交分布于浦东、松江、杨浦、嘉定和闵行5个区。其中浦东新区成交5幅，松江区成交3幅，其余三区各成交1幅。

2022Q3商服用地出让区域分布

值得关注的是，本季度杨浦区长海社区成交的一幅商办用地，即“杨浦区长海社区N090901单元013-02、014-01地块（长海街道334、336街坊）”，该地块出让土地面积约3.5万㎡，成交总价为三季度商服用地最高，达18.7亿元。

2022年三季度，上海市工业用地成交42幅，同比下降8.7%，环比上升50.0%。土地成交面积约5005.5亩，同比上升122.4%，环比上升192.2%。

2021Q3-2022Q3工业用地季度成交量走势

本季度，工业用地成交金额约19.2亿元，同比上升7.2%，环比上升11.2%。平均地价约38.5万元/亩，同比下跌51.8%，环比下跌62.0%。

2021Q3-2022Q3各季度工业用地成交金额及平均地价

本季度，上海市成交的工业用地中，其中8幅为高质量标准化工业用地。具体如下表所示:

2022Q3高质量标准化产业用地一览表

2022年三季度，上海市研发用地成交17幅，同比下降19.0%，环比上升325.0%。土地成交面积约692.7亩，同比下降1.8%，环比上升308.0%。

2021Q3-2022Q3研发用地季度成交量走势

本季度，研发用地成交金额约19.8亿元，同比下降19.8%，环比上升322.9%。平均地价约285.6万元/亩，同比下降18.3%，环比上升3.7%。

2021Q3-2022Q3研发用地成交金额及平均地价

本季度，上海市成交的研发用地中，其中3幅为高质量标准化研发用地。具体如下表所示:

2022Q3高质量标准化研发用地一览表

➤ 新建商品住宅市场成交量回升显著，整体呈现“供销两旺”态势

2022年三季度，上海新建商品住宅供应套数约32076套（约353.0万㎡），环比上升239.4%，同比上升135.1%。成交套数约32086套（约365.1万㎡），环比上升207.2%，同比上升54.1%。新建商品住宅市场供求比1：1.00，供需基本平衡。自“疫情”解封以来，新建商品住宅市场成交量回升显著，整体呈现“供销两旺”态势。

近期各季度上海新房供求走势

➤ 新房成交结构外延，“外环以外”区域占全市交易量近八成

从环线分布看，供应方面，2022年三季度新建商品住宅内环内供应套数1510套，占比约4.7%；内中环间供应套数1299套，占比约4.0%；中外环间供应套数2339套，占比约7.3%；外环以外供应套数26928套，占比约84.0%。成交方面，内环内成交套数2932套，占比约9.1%；内中环间成交套数1225套，占比约3.8%；中外环间成交套数2483套，占比约7.7%；外环以外成交套数25446套，占比约79.4%。  

本季度，外环以外区域交易量仍占据上海新建商品住宅市场的主导地位，成交量约占市场总成交量八成。

近期各季度上海新房成交套数环线分布图

➤ 新房市场区域聚焦浦东新区，交易量占比全市最高

从区域分布看，供应方面，本季度浦东新区新建商品住宅市场供应量9398套，占全市总供应量最高，达29.3%；宝山区次之，供应套数4238套，占比约13.2%。成交方面，浦东新区新建商品住宅成交6644套，占全市总成交量最高，达20.7%；宝山区次之成交套数4236套，占比约13.2%。

➤ 受供应结构影响，新建商品住宅市场成交均价环比回落

2022年三季度，上海新建商品住宅成交均价约61419元/㎡，同比上涨约12.4%，环比下跌15.7%。成交金额约2242.4亿元，同比上升69.5%，环比上升149.9%。

近期各季度上海新房成交额及成交均价走势

分环线看，本季度内环以内新建商品住宅成交均价约118800元/㎡，环比下跌0.7%；内中环间成交均价约105963元/㎡，环比上涨2.7%；中外环间新房成交均价约75068元/㎡，环比上涨1.0%；外郊环间成交均价约57785元/㎡，环比上涨1.4%；郊环以外新房成交均价约36017元/㎡，环比上涨11.6%。

近期各季度上海新房成交均价分环线走势 

分区域看，闵行等8各区域本季度商品住宅成交均价出现下跌，占比约50.0%。其中，闵行区跌幅最大，该区本季度成交均价70951元/㎡，环比跌幅18.7%。其余8个区成交均价出现上涨。涨幅最大的是长宁区，该区本季度成交均价114475元/㎡，环比涨幅42.6%。细化成交数据分析，供应结构的调整，是导致这些区域成交均价出现波动的主要原因。从个案市场报价看，并未出现明显波动，市场整体价格水平仍保持平稳。

2022Q3及2022Q2新房区域均价对比（元/㎡）

2022年三季度全市新增楼盘106个，共有47个楼盘触发积分制，触发几率约44.3%。其中，达到60分的楼盘共32个，见下表：

2022年三季度新增入围积分达60分楼盘情况表

从市场反应看，上述楼盘中，“东方悦澜”季度内入围积分最高。该项目入市套数481套，认购组数1483套（认购率308%），入围积分96.9。“仁恒海上源”季度内认购率最高，该项目入市套数265套，认购组数1307组（认购率493%），入围积分84.5。

根据“百盛房地产数据分析平台系统”对上海住宅小区价格的监测情况分析，三季度存量住宅市场基本维持前期价格水平，整体呈“稳中有升”态势。自今年6月1日全市解封以来，存量住宅市场整体价格水平已连续4个月保持上涨势头。

近期上海市住宅小区基价均值监测图

➤ “解封”后成交量快速释放，近期交易量现“盘整”迹象

2022年三季度上海存量住宅市场成交套数57990套（成交面积约487.0万㎡），环比上升260.9%，同比上升7.6%。受“疫情”封控影响，4至5月期间存量住宅成交量基本交“白卷”。随着利好政策的持续释放，以及宏观面“稳市场、稳预期”的政策导向，近期市场信心正在稳步回升。

近期各季度上海存量住宅市场成交量走势

分月度走势看，本季度，7至8月期间本处于传统意义上的“交易淡季”，但随着“复工复产”的有序推进，存量住宅交易量快速释放，市场整体呈现“量价齐升”态势。进入9月后，由于未有充足新需求积极入市，导致该月市场成交出现“盘整”迹象，“金九”未能如期发力，市场交易量基本与前期持平。

近一年存量住房成交量、价走势

➤ 内环以内交易比重出现攀升，环比上升约0.5个百分点

分环线看，三季度上海存量住宅市场内环以内成交套数6079套，成交占比约10.5%；内中环间成交套数8774套，成交占比约15.1%；中外环间成交套数10234套，成交占比约17.6%；外郊环间成交套数22683套，成交占比约39.1%；郊环以外成交套数10220套，成交占比约17.7%。

上述各环线中，各环线交易比重环比涨跌不一。其中：内环以内成交套数环比上升0.5个百分点；内中环间交易套数环比上升0.2个百分点；郊环以外交易套数环比上升0.1个百分点。与此相对，外郊环间交易套数环比下降0.7个百分点，中外环间交易套数环比下降0.1个百分点。

近期各季度上海市各环线存量住宅成交量分布图

➤ 受二季度“疫情封控”影响，导致本期环比指标出现“普升”现象

从区域分布看，受二季度“疫情封控”影响，该季度交易量低迷，导致本期环比指标出现“普升”现象。成交量上升排名前三的区域为：崇明区成交套数1346套，环比上升319.3%；青浦区成交套数2867套，环比上升317.3%；徐汇区成交套数2738套，环比上升312.3%。

2022Q3成交套数

➤ 随着成交量逐步回稳，市场价格走势呈“平稳上升”态势

三季度，上海存量住宅市场成交均价39487元/㎡，环比上升6.2%，同比下跌0.7%。从环比指标看，随着本季度成交量逐步回稳，市场价格水平也略有回升，价格走势呈“平稳上升”态势。

近期各季度上海存量住宅市场成交价格走势

分环线看，本季度上海市存量住宅内环以内成交均价75057元/㎡,环比上涨6.2%，同比下跌1.9%；内中环间成交均价57557元/㎡,环比上涨6.2%，同比下跌1.3%；中外环间成交均价45155元/㎡,环比上涨5.6%，同比下跌4.9%；外郊环间成交均价31473元/㎡,环比上涨4.0，同比持平；郊环以外成交均价21069元/㎡,环比上涨6.9%，同比下跌3.1%。

2022年三季度上海存量住宅分环线价格及同、环比幅度

分区域看，2022年三季度上海存量住宅市场各区成交均价略有回升，涨跌幅主要集中于-5%至13%区间内，崇明区涨幅最高，成交均价上涨2232元/㎡（由11767元/㎡上涨至13999元/㎡），环比上升19.0%；静安区次之，环比上升12.7%，成交均价上涨6956元/㎡（由54555元/㎡上涨至61511元/㎡）。

2022年Q3及2021年Q2存量住宅市场成交均价比对（元/㎡）

海通恒信16.7亿拍得上海黄浦区办公物业

7月26日，海通恒信国际融资租赁股份有限公司发布公告称，为满足集团业务发展要求，进一步提升公司的运营管理水平，公司拟购置中山南路599号的物业及邻近的外马路666号的物业，以有效改善员工办公环境，提升公司的企业竞争力和社会影响力。

➤ 商业地产市场逐渐回暖，市场成交活跃

2022年三季度，上海市新建商业地产市场新增供应套数548套，同比下降56.2%（因上季度供销量较少，环比数据不展示）。成交套数946套，同比下降26.5%，环比上升184.9%。新建商业地产市场供求比1：1.73，随着“疫情解封”，商业地产市场恢复供应，市场成交活跃。

近期各季度上海新建商业供销量走势图

从月度走势看，7月上海新建商业地产供应量最高，达240套。8月成交量最高，达371套。分项目看，本季度，青浦新城的“东渡悦来城”项目供应面积最大，约7.5万㎡，供应套数113套。

2022年三季度上海新建商业月度供求量走势

➤ 新建商业地产交易重心“外延”，外环以外区域占全市交易量约七成

分环线看，2022年三季度，新建商业地产供应内环以内供应11套，占全市总供应量约2.0%；内中环间供应13套，占比约2.4%；中外环间供应55套，占比约10.0%；外环以外供应469套，占比约85.6%。成交量方面，内环以内新建商业地产成交28套，占全市总成交量约3.0%；内中环间成交143套，占比约15.1%；中外环间成交109套，占比约11.5%；外环以外成交666套，占比约70.4%。

分区域看，浦东新区新建商业供应量最大，达183套，占全市总供应量约33.2%；青浦区次之，供应132套，占比约24.1%。成交方面，浦东新区成交量最大，成交新建商业331套，占全市总成交量约35.0%；金山区次之，成交新建商业157套，占比16.6%。

➤ 受个案成交价格影响，内中环间价格水平出现结构性下滑

2022年三季度，受供应结构影响，上海市新建商业地产成交均价25328元/㎡ ，同比下跌12.5%，环比下跌8.9%。

近期各季度上海新建商业成交额及成交均价走势

本季度，内环以内新建商业地产成交均价37511元/㎡，环比下跌30.2%；内中环间成交均价35961元/㎡，环比下跌53.4%；中外环间成交均价30064元/㎡，环比下跌24.4%；外环线以外成交均价19662元/㎡，环比持平。

END