距离7月9日上海公布二手房价格核验新政
已经一个月过去了
价格核验，不是简单的一刀切“指导价”而是直指虚高
光是面对数万套存量挂牌房源
就已经是一个繁芜庞杂的大数据工作
更别说还有每天的新增。
此外，各个平台的作业方式不同，大数据生态不同
响应速度也不尽相同。同样一套房源
也许在红色平台上下架了，但在绿色平台上却还能找到
事实上，各大平台速度不一
但是大体方向都是一致的
效果不用多说，已经非常显著了
我们来看一下截止7月底，我们统计了某平台的复挂房源
共计1411套
复挂房源价格变化
其中，有超过四成的复挂房源价格下调
其中还有多套下调超10%
复挂房源单套房价下降TOP10
复挂房源小区均价价下降TOP10
（以上数据来源于网络搜集）
其实可以看出来，还是有大量的房源把价格下调的
还是有很大一部分人认为
核验价只是限制了挂牌价，并没有影响成交价
但你换个角度来看，如果没有核验价的话
一个房东根本不想卖房，他就只是挂上超高价试试水
然后中介利用信息的不对称，对你说
“你看那套***都***价了，咱这套才***钱……”
作为买方主观心里肯定会被那个价格影响的
这样一来就丧失了部分对房价的甄别能力
这种情况必然不是楼市的健康常态！
这么看来
上海推二手房价格核验，直指虚假虚高信息管理，对于缓解莫名的焦虑情绪，还是立竿见影的
总结下来核验价主要就是两点
1、房源数量明显减少，大量复挂房源降价，有效为市场情绪降温，避免二手房频繁跳价引发涨价预期
2、目前价格核验机制只针对挂牌价，并不影响实际交易的成交价
以上这些都是上海现在已经实行的核验价
接下来我们就聊一些下一步房市的鞭子会落到哪里？
对于下一步来说，大家关心的应该都是
二手房指导价，会不会正式开始在信贷端发挥作用？
今天我们就再讲一下
如果上海执行信贷指导价，会有什么影响？
01
案例
我们来举个例子
假设小A准备购买一套二手房
房东挂牌价为500W
但由于二手房挂牌核验价给打了9折，也就是450万
然后这套房就从外网下架了
但是由于核验价并不影响交易价
因此小A与房东的交易合同价，也就是网签价还是500W
一次性付款500W
接着，就是交易中心核验价
也就是交易中所产生的契税、个税、增值税等税费的税基
然后我们来讲一个情况
就是比如有时候买房是不需要贷足的
其中就会把总价的一部分做成装修补偿款
比如500W网签合同的房，可能还有50万的装修补偿款
总价就是550W
因此交易中心还有一个“最低核验价”
为防止恶意做低房价偷税漏税
只要网签价低于这个最低核验价
那么还是得按照最低核验价来进行缴税
然后小A一查发现，500W完全符合实际成交情况
因此顺利按照500万的税基进行缴税
不仅如此，还有一个银行评估价
即是银行为了发放贷款而设定的一个价格上限
只要买卖合同价低于这个上限
均可以按照这个价格来办理贷款
如果合同价太高，那就抱歉了
只能按照银行最高的评估价进行贷款，这就是“贷不足”
02
三价合一
有的人说，以后上海的房价就三价合一了
这个说法是完全不对的
在上海，只要交易合同价格是合理的市场价
网签、核验、评估当然是同一个价格，也就是三价合一
也就是说，交易中心不会让你网签一个价
缴税是另一个价，银行也是不能接受与网签、核验价不一致的贷款申请的
只有当你的网签价格低于“最低核验价”或者高于“银行的评估价”才会三价不一
这样会被认定为恶意做低偷税漏税
或者恶意做高套现贷款
这些才是不符合规定的
只要在合理的范围内都是没有问题的
我们还是拿小A为例
假如小A买的这套房交易中心最低核验价为550W
那么哪怕合同价为500W，也要按照核验价550W交税
还有一种情况
假如小A购买的这套房，银行的评估价为400W的话
核验价为450万，就算合同价为500W
那么小A五成贷款最多也只能带出200W
这样一来首付就需要拿出300W来
简单理解就是
缴税三价合一取其高
贷款三价合一取其低
03
三价合一影响
大家相对比较关心的还是三价合一对房市的影响
像深圳的“一刀切”式的指导价
折扣在5-8折，其中南山、宝安等热点地区5-6折，龙岗、盐田、坪山等非热点地区7-8折
指导价并不影响真实的成交价
房东方不愿意降价，就只能买房提高首付
变相提高首付，这样大多数人就买不起了
市场就这么僵持下来
深圳以前每个月二手房成交6000-8000套
而现在只有2500套左右，没办法，一批门店就倒闭了
上海还是比较温和的
总的来看，上海的二手房指导价的折扣率在9-9.5折
虽然也有是部分地区低到7-8折
但是整体还是比较平稳的
我们还是按照小A的情况来算
一套500万的房子
只能以425W进行贷款，首付3.5成的话就要多付近50W
首付7成的话就要多付22.5W
所以影响还算可以接受了
7月19日，二手房挂牌指导价开始执行
此举主要是为了精准打击部分二手房挂牌虚高
误导房价预期
上海的房市还会以稳为主，并不是为了降价
关于二手房信贷的指导价还没有开始实行，但是感觉快了
高于指导价的部分，银行不予认定，不能贷款，相当于通过控制信贷来影响购买力
说实话，相比于深圳定期公布每一个小区限价的做法
上海的做法其实更加温和细腻，稳步推进，更具灵活性
不出意外的话，下半年上海的楼市政策应该趋于稳定了
